摘 要：产业园区一般由政府或企业开发建设，是区域经济和产业发展的重要空间载体，具有显著的资源集聚能力和产业规模效益，承担着产业要素集聚、新型产业培育、经济高质量发展和新型城镇化建设等重要使命。然而，当前国内部分产业园区因前期开发投入规模大、后期招商及运营管理模式不健全，导致园区整体投资兑现能力差、盈利水平低。基于此，本文将从产业新城、地产开发、产业投资、产业管理输出和产业基金投资五个方面，着重介绍国内产业园区开发运营及盈利的核心模式。
关键词：产业新城、地产开发、产业投资、管理输出、资金投资
一、产业新城模式
（一）产业新城的内涵及特点
产业新城是指在城市主城区之外，以产业发展为基础、以城市建设为依托，所形成的产业高度聚集、城市功能相对完善的城市新区。产业新城的开发，多先以产业聚集发展为先导，通过产业发展和区域城市功能建设，逐渐形成以产业发展为主的集生产、生活、消费等为一体的新型城区。
从空间上看，产业新城一般独立于主城区之外，无法直接共享主城区的基础设施和空间环境。
从关系上看，产业新城既有相对独立的产业体系和内部管理系统，同时又在交通网络、人员流动、行政管理等方面与主城区密切相连。
从规模上看，产业新城的占地面积通常较大，一般为十几平方公里甚至几十平方公里。
从功能上看，产业新城以产业导入和产业体系建设为基础，具有研发、生产、物流、贸易等产业相关功能；同时产业新城又具有相对完备的城市基础设施和消费服务业，集工作、生活、教育、医疗、休闲娱乐等多种功能于一体，形成“以产兴城、以城带产、产城融合”的发展趋势。
（二）产业新城开发运营的主要模式
产业新城因开发规模大、时间周期长、资源整合要求高等特点，单一的企业主体无法推动落实，因而通常采用政府主导或政企合作（PPP）等的方式进行实施。
1、政府主导模式
（1）开发方式
在政府主导产业新城开发的模式下，由政府制定新城建设的总体战略部署，协调开发建设过程中的重大决策和问题，组织征迁、规划、基础设施建设、招商、运营和管理等工作。当前，国内各种类型的开发区、高新区等功能区都以政府主导模式为主，其行政主体通常是管委会，主要承担经济和社会双重功能，包括产业招商和社会事业等；开发主体通常是下设的投资开发公司，以基础设施建设为主，也即“管委会+公司”的开发模式。
图1-1 政府主导下产业新城开发的基本方式
在该模式下，管理委员会与平台公司之间存在多种组合方式，根据管委会对平台公司管控的程度可以分为三类：
1）“管委会主导下1+1+N模式”。管委会主导开发建设，并成立一个集团公司对新区开发进行统筹管理，下设N个子公司分别承担开发建设过程中的不同职能，如土地整理、投融资、商住房及工业厂房建设、基础设施建设、招商策划、运营管理等职能。
2）“管委会主导下1+N模式”。管委会在推动新区开发建设时，不设集团公司，而是根据实际需求直接设立多个平台公司，承担新区开发建设及运营管理职能。这种一对多的发展模式，虽然能够快速响应上级政策、提高资源获取效率，但也导致管委会集权较大、行政与经济职权过度交叉，影响公司效率。
3）“平台公司主导下1+1+N模式”。管委会只行使一般行政职能，对开发区经济活动不进行过多干预；平台公司拥有较大的管理权限，能够主导区域开发建设和运营管理。这种由平台公司主导新区开发的方式在国内的案例相对不多，典型案例是中新苏州工业园区。
（2）盈利方式
1）一级土地整理出让收入；
2）二级土地开发收入：商业及住房销售收入、工业物业销售及租赁收入；
3）园区物业管理收入、特许经营项目收入；
4）税费补助、专项资金补贴等。
2、政企合作模式
在国内，政府拥有土地供给和开发的主导权，但缺乏资金和运营管理经验，而企业在资金、开发建设及运营管理方面具有明显优势，因此政企合作的模式能够同时发挥政府和企业两方面优势，最大程度上促进新区开发建设。这种方式以华夏幸福与地方政府合作的PPP模式为典型代表。
图1-2 政企合作下产业新城开发的基本方式
3、华夏幸福产业新城开发运营模式
（1）开发方式
在PPP模式下，华夏幸福基业股份有限公司与各地方政府签订长期合作开发协议，获得合作区域投资开发权，并按照政府主导、企业运作的方式共同推动产业城的开发建设。其中，华夏幸福作为投资开发的主体，为产业新城开发设立专门的项目公司，并提供规划设计、投融资、咨询服务、土地整理、基础设施建设、产业招商、物业管理和运营服务等全流程的一体化综合解决方案。政府则通过设立园区管委会或工作组等机构，组织好项目前期筹备工作，同时积极协调处理项目开发建设过程中遇到的各类问题，最大程度保障项目顺利实施。另外，政府还要肩负起对项目实施进度、工程质量、公共服务价格、招商质量和运营管理水平等方面进行监管和督导。
（2）服务内容
华夏幸福的服务内容不仅涉及规划设计、投融资、咨询服务、产业招商和运营管理等软服务，还包括一级土地整理、二级土地开发、基础设施建设等工程方面。华夏幸福通过特许经营协议，代替政府开展土地整理、基础设施和公共服务配套设施建设；一级土地开发完成后，华夏幸福通过与政府达成定向招拍挂或协议出让等方式，以相对低价获得部分商住用地开发权，用于回笼资金；同时建设标准化、定制化产业园区，并利用自身专业的招商团队和产业数据库，按照园区发展规划进行定向产业招商，并通过工业物业销售和出租的方式进一步收回投资；华夏幸福作为园区运营管理方，还进一步为入驻企业提供咨询服务、发展诊断和融资服务等，加快推动产业孵化和成长。
（3）盈利方式
1）规划设计与咨询等服务。包括规划设计与咨询等成本和服务费用，主要由地方政府支付。
2）土地整理服务。具体包括土地整理投资成本和土地整理投资收入（一般按土地整理投资成本的15%计算）两部分。
3）基础设施和公共服务配套设施建设。包括建设成本和投资收入（一般为建设项目总投资额的15%）两部分。
4）商业、住宅用地开发。商业和住宅地产开发后，通过房产销售获取销售收入。
5）物业出租。项目自持部分通过出租的方式获取租金收入，待园区发展成熟后再出售，获取资产增值收益。
6）产业发展服务。一般按照当年合作区域内，入驻项目当年新增落地投资额的45%计算（不含销售配套类住宅项目）。
7）城市运营维护等服务。该类费用中需要政府付费的部分，按照国家定价执行；其他服务费用，按照政府指导价或经双方商定的市场价确定。
二、地产开发模式
产业地产开发运营模式指产业地产开发商按照土地出让程序获得园区建设用地使用权后，对土地进行详细的规划设计，并进行基础设施及配套服务建设，然后通过开发标准化、定制化工业物业产品，再以销售、租赁或合资等的方式对项目进行运营管理、获取收益的开发模式。
（一）开发运营模式
在地产开发模式下，地产开发商取得园区建设用地使用权后，对园区进行详细规划设计，然后进行基础设施和配套公共服务设施建设，以及标准化和定制化工业房产开发（包括标准化厂房、仓库、研发用房、办公用房、共享空间、产业孵化中心、展示中心、生活用房等）。在产业招商环节，地产开发商结合地方产业发展规划、区域主导产业和产业体系现状，重点引入区域内支持类产业和主导产业的关联产业，形成聚合上下游的产业集群。同时开发商利用自身专业化招商团队对当地及外地产业进行推广招商，结合品牌自身战略合作企业引入，实现高品质招商和较高水平的物业租售，有效保障了企业投资资金的收回。此外，企业入驻园区后，开发商除了为企业提供一般物业管理和公共服务外，还为企业提供融资服务、政策解读、专项资金或荣誉申请、产业孵化和产业投资等服务。
图1-3 产业地产开发模式下园区开发的基本方式
（二）盈利方式
1.物业销售。通过出售园区内厂房、办公楼等物业获取收入。
2.物业出租。自持部分通过出租的方式获取租金收入，待园区发展成熟、资产升值后再出售，获取资产增值收益。
3.合资管理。园区建成后通过股权转让或增资入股等方式与其他主体合作管理园区物业。
4.运营管理服务。为入驻企业提供物业管理、公共服务、融资服务、企业规划等服务，获取相应服务费用；同时还进行产业孵化、产业投资等增值服务，待产业规模提升后获取相关增值收益。
5.政府税收及其他相关费用减免，产业专项资金补助等。
三、产业投资模式
产业投资模式，是指产业投资商借助产业投资的方式深度参与到园区全产业链和企业全生命周期中，通过产业孵化、产业链条培育、企业辅导、融资服务等方式分享园区企业发展和产业增值收益的模式。
（一）开发方式
在产业投资模式下，产业投资商通过募集基金的方式筹措产业园区开发资金，一部分资金用于产业园区土地整理和厂房物业开发；项目建设完成和招商企业入驻后，通过企业评估遴选出具有发展潜力的企业，对其进行专业化辅导和融资服务，并对优质企业和产业链进行积极投资。同时进一步吸引同类型企业及上下游产业进入园区，形成上下游协同发展的产业链，进而促进园区产业规模增长、资产增值和产业投资溢价。
图1-4 产业投资模式下园区开发的基本方式
（二）盈利方式
1.土地一级开发。园区土地转让收入。
2.地产开发。商业、住宅开发销售收入；标准化、定制化产业地产开发销售收入。
3.园区物业租赁。投资商自持部分通过出租获取租金收入。
4.产业投资。以直接投资、物业入股等方式参与企业发展，并通过并购、上市等途径退出，获得产业投资增值收益。
5.股权投资。通过持有园区内增长性良好的企业股权，分享企业发展收益。
6.其他园区服务。园区物业运营管理收入，企业发展咨询、融资服务等服务收入。
四、产业管理输出模式
产业管理输出模式，主要是指由专业的产业地产商进行园区总体开发建设，并搭建园区产业综合服务平台，负责产业招商、运营管理和物业服务，同时为企业提供从苗圃、孵化、到加速成长等发展阶段的专项服务，并获取收益的模式。产业管理输出模式，是一种典型的轻资产运营，但同时也要求开发商拥有扎实的重资产开发经验，因而该模式同时具有地产开发和产业投资的双重属性。
（一）盈利方式
1.物业销售。通过出售园区内厂房、办公楼等物业获取收入。
2.物业出租。自持部分通过出租的方式获取租金收入，待园区发展成熟、资产升值后再出售，获取资产增值收益。
3.运营管理服务。为入驻企业提供物业管理、公共服务、融资服务、企业规划等服务，获取相应服务费用；
4.产业孵化。开发商为入驻园区企业提供产业孵化、企业培育和上市辅导等增值服务，同时对优质企业进行直接投资，待产业规模提升后获取相关增值收益。
5.政府税收及其他相关费用减免，产业专项资金补助等。
五、产业基金投资模式
产业基金又被称为产业投资基金，通常由投资机构设立，对具备高增长潜力的未上市企业进行股权或准股权投资，并参与被投资企业的经营管理，利益共享、风险共担，以期被投资企业发育成熟后通过股权转让实现资本增值。
本文中产业基金投资模式，是一种“地产开发+基金运作”的模式，具体是指在开发商进行园区物业开发和产业招商后，借助产业基金投资园区成熟物业，从而快速收回前期投资，实现由重资产管理向轻资产运营的转变，然后利用回笼资金进行新一轮产业园区开发运营的模式。在国内，产业基金投资模式以普洛斯物流园区开发为典型代表。
（一）普洛斯物流产业基金投资模式
普洛斯于2005年进入中国，仅用5年时间就在全国19个城市建立了50多个物流中心，初步形成了一张能够覆盖全国的物流仓储网络。截至当前，普洛斯已在中国70个地区，投资开发和管理运营450多处物流仓储及制造研发等产业基础设施；其仓储面积和市场份额均居于国内第一；作为国际知名的物流企业，普洛斯全球出租率长年位于90%的高水平，客户续租率高达到75%。普洛斯资本GCP在中国境内外募集并运行20多支专门投资于中国的私募基金，其资产管理规模超过720亿美元。目前国内高标准物流仓储的建设者都是以普洛斯为标准。
1、开发模式
普洛斯能够在物流地产行业得到快速发展，是以“地产+基金”的商业模式为依托，它打造出集物流生态和资本运作于一体的物流产业开发运营体系。该模式可以分解为三个核心业务：物业开发、物业管理运营和基金管理。三大核心业务相辅相成，共同构成了普洛斯物流地产开发运营的商业闭环。
首先，普洛斯根据发展战略和市场调研选取意向开发地块，由物业开发部门成立专门开发公司获取土地并进行详细规划设计，按照严格的建设标准和客户定制需求进行建设，形成高标准物流仓储物业；其次，将开发物业交由物业管理部门进行实际运营，物业管理运营部门结合自身合作渠道和专业化团队推广，实现快速招租和部分物业出售，一般在物流仓储设施建成2-3年内便能使园区物业达到较高的出租水平。然后，在园区物业达到稳定运营状态后，基金管理部门利用物流地产基金收购成熟的物业资产；由于普洛斯在其管理的基金中所占股份总体不高，相当于实现了物业资产出售，也即物业开发部门提前收回了开发投资和开发利润。其后，普洛斯将这些资金再投入到新的物流地产开发中，开始下一轮商业模式的循环。此外，通过基金收购后的物业资产仍由普洛斯负责运营管理。
图1-5 产业基金投资模式下园区开发的基本方式
普洛斯物流产业基金投资模式，从根本改变了传统物流地产投资时间长、资金回笼慢的重资产运作方式；通过物流产业基金的介入，将原有物流仓储等物业出售，变重资产管理为轻资产运营，提前兑现了地产开发收益，将原本十几年的投资回收期缩短至二到三年，并为新一轮物流地产开发做足了资金准备。
2、盈利方式
1.物流仓储物业出租。物流仓储用地开发后，通过物业出租获得租金收入。
2.物业出售。项目建成后，通过部分物业出售，获得销售收入；项目招商并实现稳定运营后，通过物流产业基金购买物流资产，实现物业销售收入。
3.基金收入。作为物流产业基金管理方，通过基金管理获得管理收入；作为基金投资人，获取基金投资收入。
